Se você está pensando em vender ou alugar sua casa, apartamento ou imóvel comercial, saiba que uma reforma, por menor que seja, sempre é garantia de melhores preços.
A troca de azulejos, pintura de parede ou colocação de rebaixamento de gesso no teto podem garantir de 10% a 20%, em média, de aumento no valor de venda do imóvel. No caso do alguel, esse percentual é bem mais tímido, gira em torno de 2%, mas ainda assim é um lucro.
Mas antes de pensar na reforma é preciso cautela. Lembre-se que qualquer reforma pequena vai custar entre R$ 15 mil e R$ 20 mil, por isso é fundamental também estar assessorado de um bom profissional da área, para não haver prejuízos posteriores.
Por exemplo: ter em mãos um bom orçamento é fundamental para que todo investimento feito não seja desperdiçado e acabe não agregando valor ao imóvel.
O primeiro passo antes de partir para a empreitada é analisar o que pode ser feito de acordo com a região onde se localiza o imóvel. Existem áreas que não comportam grandes investimentos, já que o potencial de valorização é bastante pequeno.
Por outro lado, outras regiões pedem imóveis com características específicas, segundo a estrutura de ocupação do local.
Residenciais. Para quem utiliza imóveis residenciais para viver de renda, o primordial é adequar a casa ou apartamento ao mercado, para aumentar o preço do aluguel. Na prática, quem tem uma casa antiga, de quatro dormitórios e apenas um banheiro, deve transformá-la em uma de duas suítes.
O importante é que os banheiros e a cozinha estejam em bom estado de conservação, com pisos e azulejos relativamente novos e com cores claras. Dê preferências aos pisos de cerâmica na hora de alugar.
Cômodos maiores em imóveis comerciais Muitas casas antigas acabam virando escritórios e, nesse sentido, elas têm que passar por mudanças significativas para se adequarem ao dia-a-dia de uma empresa. Desse modo, banheiros dentro de salas não são funcionais. O melhor seria ter dois banheiros por andar, um masculino e outro feminino. Deve haver também um cuidado com a instalação elétrica. É preciso reforçar a tubulação para que ela receba uma carga maior de energia, como é o caso de equipamentos de ar condicionado e microcomputadores. Outro item bastante importante está relacionado com os pontos de telefone. No que diz respeito às áreas de serviço, não adianta manter uma cozinha grande, é preciso apenas uma pequena copa, com espaço suficiente para o café, microondas, geladeira e talvez uma mesa. Com relação à frente do imóvel, a demanda é por áreas de estacionamento fácil, com entrada para veículos.
Não reforme antes de seguir estas dicas
Pintura. Um bom começo é passar uma mão de tinta em todas as paredes do imóvel. Veja bem: apenas uma mão de tinta. Você não precisa fazer a pintura mais minuciosa e cara do mundo, mas sim "cobrir" os sinais do tempo, o que já é o suficiente para "maquiar" a residência e valorizá-la à primeira visita do comprador. O mesmo vale para limpeza dos carpetes e enceramento dos pisos.
Consertinhos. Com muito pouco dinheiro você é capaz de consertar torneiras ou chuveiros pingando, portas que não fecham corretamente e maçanetas quebradas. Não se esqueça também de conferir se os espelhos estão enferrujados, se as luzes estão queimadas ou se as portas fazem barulho ao serem abertas.
Ordem. Outra forma de deixar a residência mais apresentável é mantê-la organizada, como se estivesse em um anúncio de vendas. Empacotar objetos a serem transportados, ordenar os itens dispostos nas prateleiras, dobrar lençóis e toalhas são detalhes que podem contribuir nesse momento. Lembre-se: bagunça não ajuda em nada.
Aprenda a calcular o valor do usado
Para calcular o valor do imóvel usado é preciso levar em conta fatores como o estado de conservação, a idade, a localização e a metragem quadrada da área total. O tamanho da área total do imóvel está documentado no carnê do IPTU, na escritura ou no registro de matrícula, no Cartório de Registros.
Segundo pesquisa da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio – Embraesp (www.embraesp.com.br), quanto mais novo for o imóvel, mais a tabela de depreciação fica próxima da realidade. Outro item que facilita a exatidão da avaliação é a conservação. Se o estado de conservação estiver entre regular e bom a distorção do resultado será menor.
Como avaliar? A avaliação de estados de conservação pode ser feita pelo proprietário de acordo com o estado físico do imóvel. Pompéia explica que uma casa ou apartamento em estado "muito bom" é aquele que ao ser comprado não necessita de nenhuma reforma. É aquele que não precisa de pintura, de troca do piso e por isso tem liquidez maior.
Já para considerar um imóvel em "muito mau estado", deve-se imaginar um que foi destruído por vandalismo, o que pode acontecer, ou incêndio. Precário estado seria uma casa ou apartamento sem louças (pias, vaso sanitário), pichado, sem fiação elétrica. Neste caso o bem valeria 20% menos e não compensaria o investimento.
Os apartamentos e casas mais antigos têm a vantagem de ter e a metragem maior do que os construídos recentemente. Geralmente o pé-direito (a distância entre o piso e o teto), janelas amplas que garantem boa ventilação e iluminação.
O número
1,5% - Esse é o índice de depreciação de imóveis novos, com idade entre um a quatro anos, em estado de conservação entre muito bom e regular, em relação ao valor total.
Como calcular o valor do imóvel
Para saber quanto vale o seu imóvel usado, primeiro identifique metragem, número de dormitórios, padrão, região e localização. Depois, determine o fator de depreciação de acordo com a idade e estado de conservação. Primeiro multiplique a área total do imóvel pelo preço do m2 da área total que consta na tabela de imóveis novos. O resultado obtido será o preço do bem no lançamento. Agora multiplique o valor encontrado por 1,2 (valorização na hora da entrega das chaves), esse é o preço de um imóvel novo semelhante ao que está em análise.
